L'immobilier au Portugal : Et après on s'étonne que les prix montent !

Un cinquième des logements achetés l’an dernier au Portugal ont été acquis par des étrangers.

Selon les données du Bureau d’étude de l’Association des professionnels et agents immobiliers du Portugal (APEMIP), « le français reste le premier investisseur étranger dans le pays (29%), mais c’est l’investissement brésilien qui a le plus augmenté, représentant déjà environ 19% ».

Dans le ranking des principaux investisseurs il y a aussi les Anglais (11%), les Chinois (9%) et les Angolais (7,5%).

Pourquoi investir au Portugal ?

C'est un pays stable, encore bon marché dans certains secteurs, avec une situation fiscale avantageuse.

- Le coût de la vie parmi les plus bas de l'Union européenne, ce qui garantit un bon niveau de vie
- Aucun risque financier pertinent (taux de change, inflation, taux d'intérêt contrôlés par la Banque centrale européenne)
- Une procédure bureaucratique simple et transparence totale dans les processus d'achat pour les acheteurs étrangers
- Une fiscalité avantageuse : exonération de l'impôt sur les successions et les donations pour les résidents au Portugal, régime spécial d'exonération ou taux réduit sur les revenus pour les résidents non habituels

Mais si vous voulez acheter pas cher, vous trouverez au centre du pays de belles opportunités comme cette vieille ferme avec 7000 m² de terrain.

A Pindelo avec un terrain de 7000 m²  à 150 K€

« Un village est d’une beauté unique, où la nature domine, c’est une opportunité d’investissement pour le tourisme rural ou l’écotourisme, étant donné que c’est une destination de loisirs de choix », indique l’agence immobilière.

Il vous faut d’autres arguments ? A côté se trouve la cascade de Frecha da Mizarela, la Serra da Freita et aussi les Passadiços do Paiva, déjà plusieurs fois distingués par les World Travel Awards, une belle valeur touristique pour la région.

Alors on quitte tout et on part s’installer là-bas ?

Ne pas oublier qu'il y a aussi des frais d'accession et des taxes au Portugal :

Lors de l'achat d'une propriété au Portugal:

Les taxes, ainsi que les autres frais juridiques, sont calculés sur le prix d'achat de la propriété. Les taxes et honoraires sont à la charge de l'acquéreur, y compris le paiement de l'enregistrement de la propriété et les frais de notaire. (Environ 6,5%)

Au Portugal, la TVA n'est pas prélevée sur l'achat de biens immobiliers.

L'IMI, la taxe de propriété:

L'IMI c'est la taxe foncière communale. (Rassurez vous entre 3 à 6 fois moins qu'en France)

Une vieille bâtisse de charme, à rénover ?

Lors de l'achat, le paiement de cette taxe est dû annuellement.

L'IMI est calculé sur la valeur de l'actif tributaire (VPT) des propriétés rurales et urbaines situées sur le territoire portugais. La valeur comptable est généralement inférieure au prix d'achat.

Le taux des valeurs de capital nouvellement attribuées varie entre 0,30% et 0,50%. Les Conseils Municipaux (Préfectures) en déterminent la valeur annuellement en tenant compte de cet intervalle.

Impôts sur les revenus tirés des locations :

Si vous louez votre bien, les revenus obtenus seront soumis au paiement de l'impôt sur le revenu au taux de 28% sur le revenu annuel si les revenus sont obtenus par un particulier ou de 25% s'ils sont obtenus par une personne à comptabilité organisée. Dans les deux cas, les charges administratives, d'entretien et fiscales peuvent être déduites dans le calcul de l'impôt.

Un corps de ferme au centre du pays ?

Taxes sur les plus-values ​​immobilières :

Lorsque vous revendez votre résidence secondaire, vous paierez un impôt sur les plus-values ​​au taux de 25 %.

En cas de revente d'une résidence principale, vous pouvez être exonéré de cette taxe, sous certaines conditions. (Notamment celle de racheter un bien au Portugal dans les 2 anns qui suivent)

Les 10 villes les plus chères du Portugal, la plupart en Algarve ---

L’Algarve compte 10 des 25 communes les plus chères du Portugal pour acheter un bien immobilier. Albufeira est classée 6e des villes les plus chères du Portugal ? --- D'accord, pas d'accord ? Donnez votre avis en rapport avec votre expérience.

Les Français inscrits au registre consulaire, résident majoritairement dans les régions de Lisbonne (45 à 47%), dans le Nord (19 à 22%) – autour de Porto, Braga, Vila Real et Viana do Castelo, en Algarve (18%), et dans de moindres proportions, dans les villes du centre du pays et les régions autonomes de Madère et des Açores. Au 31/12/2019, 17.245 personnes étaient inscrites au registre consulaire auprès de l’Ambassade de France au Portugal (dont 30% de binationaux) mais on estime à plus de 45 000 le nombre de Français qui vivent au Portugal.

 La ville de Cascais est la plus chère du Portugal au M² avec une fourchette moyenne entre 5000 et 6000 €.  En 10 ans les prix sont passés de 2500 à 6000€ / M². 

Ensuite vient la capitale Lisbonne à environ 4900 € / M², suivie par Loulé en Algarve à 3000 et +. puis Lagos (2 699 €), Lagoa (2 672 €), Albufeira (2 438 €), Tavira (2 199 €), Portimão (2 108 €), Silves (2 039 € ), VRSA et Faro (2 029 €), et Olhão (2 004 €).

Il y a 41 municipalités au-dessus de la moyenne, dont la plupart se trouvent dans la région de l'Algarve, au sud du Portugal, seules deux municipalités - Monchique et Alcoutim - se situent en dessous de la moyenne nationale. Et il y a 79 communes dont les prix sont inférieurs à la moyenne nationale, la plupart à l'intérieur du Portugal : Les communes avec le prix le plus bas sont celles qui sont plus proches de la frontière avec l'Espagne.

1. Cascais : 5655 €/ M²

Cascais arrive en deuxième position dans le top 10 des communes où le prix des 

maisons est plus élevé. Le prix moyen était à 2700 € / M² en 2016. Le centre de Cascais est un ancien village de pêcheurs pittoresque, avec de petites plages urbaines où vous pouvez voir les bateaux de pêche.

N'oubliez pas de visiter le centre historique de Cascais et ses ruelles typiques et pittoresques, le Centre culturel, ancien couvent de Ntre Dame de Miséricorde datant du XVIe. Voir https://lisboheme.com

2. Lisbonne : 4898 € / M²

A Lisbonne, le prix médian du mètre carré des logements, enregistré à la fin du deuxième trimestre de 2017, était de 2231 €.
Il n'y avait pas d'autres endroits dans le pays où la valeur moyenne dépassait la barrière des 2000 € sauf en Algarve sur des emplacements exceptionnels avec des vues uniques sur l'océan où les valeurs au M² peuvent atteindre des sommets. 

Lisbonne se dresse sur ses 7 collines surplombant le Tage, baignée dans une lumière unique. Capitale du Portugal de sa conquête aux Maures en 1147, Lisbonne est une ville légendaire avec plus de 20 siècles d'histoire et le pôle touristique le plus important du Pays.

3. Albufeira : 3480 €/ M²

Albufeira est parmi les communes où les maisons sont plus chères. Le prix au mètre carré (calculé sur la base des informations utilisées pour calculer l'IMT) était à la fin du deuxième trimestre 2017 de 1474 €. (on en est bien loin pour des biens qui sortent de l'ordinaire, avec des emplacements ou des vues exceptionnelles avec des valeurs supérieures à 6000 € /M²)
Les ruelles escarpées du centre historique, on conservé tout leur charme au fil des années en conservant quelques vestiges mauresques, depuis que la ville fut reconquise au XIIIe (en 1240).  A voir sur https://fr.wikipedia.org/wiki/Albufeira

4. Funchal : 3063 € / M²

 

Funchal, est la capitale de l'ile de Madère. Située sur la côte sud, dans une magnifique baie du même nom.
D'abord avec le commerce de la canne à sucre et de la banane, puis avec le vin de Madère, Funchal est devenu un port commercial important et un point d'arrêt obligatoire pour le tourisme maritime. En raison également de son climat doux toute l'année, il est devenu une destination favorite des européens. Le prix moyen était à 1304 € / M² en 2017.

5. Loulé : 3026 € / M²

Loulé est une ville qui a connu une croissance démographique, commerciale et touristique. Avec des caractéristiques historiques, de la période arabe, qui marquent le centre de la ville. 

6. Vila do Bispo : 3000 € et + / M²

Avec une grande partie de la municipalité inséré dans le parc naturel du sud-ouest de l'Alentejo et la Costa Vicentina, Vila do Bispo a le privilège de rester intact en raison de la croissance du tourisme caractéristique de l'ensemble du sud de l'Algarve.
Une chaîne de montagnes et des plages presque sauvages, permettent au touriste de profiter pleinement de la nature qui l'entoure.

Parallèlement à l'intérêt historique inéluctable du village, il y a l'affabilité de ses habitants, sa gastronomie riche, et les plages qui se distinguent par leur grandeur, étant les plus recherchées pour le surf, le kite et les autres sports nautiques.

7. Lagos : 2750 € / M²

A Lagos, ça vaut la peine de découvrir à pied toute la vieille ville, ses églises, ses musées, son château et ses remparts d'où vous pourrez profiter de belles vues sur la ville, la baie et la chaîne de montagnes de Monchique et a Ponta da Piedade qui est une valeur de référence, dans les sites touristiques.

8. Lagoa : 2700 € / M²

À Lagoa, dans l'Algarve, le prix du mètre carré de logements s'élevait à environ 1389 € en 2018. Cette valeur était un résultat de la moyenne des logements neufs et existants négociés. À la fin du 20ème siècle, Au XIXe siècle, la pêche et l'industrie du poisson en conserve ont apporté prospérité et dynamisme. Le rôle le plus important est maintenant joué par le tourisme et la diversité croissante des activités économiques.
Le nom Lagoa a été répandu internationalement principalement grâce à la bonne production de vin blanc, étant l'une des régions délimitées du pays.

9. Tavira : 2200 € / M²

A Tavira, il est également important de distinguer les maisons anciennes traditionnelles. Outre l'intérêt historique, l'une des grandes attractions de Tavira est son patrimoine naturel. La rivière Gilão, qui baigne la ville, nous mène à la mer, où nous trouvons l'île de Tavira, une vaste plage de 11 km parallèle à la côte et qui intègre le parc naturel de Ria Formosa.

10. Portimao : 2108 €/ M²

Portimao guide

Portimão est une ville portuaire, connue pour son vieux quartier, son port de plaisance animé et la proximité avec de nombreuses plages. Le musée municipal (Museu de Portimão) est installé dans une conserverie restaurée datant du XIXe siècle et retrace l'histoire locale. L'église Nossa Senhora da Conceição de style gothique possède un carrelage en azulejos. Au sud, se trouvent la plage da Rocha, entourée de falaises ocre, et le fort médiéval Santa Catarina de Ribamar.

11. Silves : 2039 € / M²

Silves est une petite ville historique, pleine de charme, à proximité des stations balnéaires. Elle a été initialement habitée par des peuples indo-européens comme

Silves o Castelo

les Celtes et plus tard a été établie comme base de commerce phénicienne. Cette colonie devient en grandissant la ville romaine de Silbis. Elle devient ensuite la capitale du petit royaume musulman d'Algarve, avec son château du XIIe siècle.

Un endroit tranquille loin du tourisme de masse de la côte atlantique. Ici, c’est un autre Algarve qui mérite une visite.  

Voir https://escapadesdemalou.com

12. Oeiras : 2000 € / M²

À Oeiras, en 2018, le prix moyen au M² était d'environ 1481 €, ce qui placait cette municipalité au milieu de la liste des 10 plus chères.
Au début du XXe siècle, cette station balnéaire, était recommandée pour ces vertus médicinales, par la qualité de son air et de l'eau de ses plages. Actuellement, cette commune a l'un des plus hauts niveaux de qualité de vie du Portugal.

A voir aussi : Géo : les-plus-beaux-endroits-du-portugal

Louer ou acheter sa résidence au Portugal ?

Il est désormais beaucoup plus cher de louer que d’acheter à Lisbonne. 
Dans ce contexte, les Français restent les premiers acquéreurs de biens au Portugal.

Une location peut néanmoins servir de test, ça vous permet de résider au Portugal et de faire connaissance avec le pays, le temps de savoir quelle région vous plaira le plus ou le temps de trouver une belle opportunité pour un achat futur. Vous pourrez ainsi juger de la qualité de vie mais aussi des hôpitaux et du système de santé dans la région qui vous intéresse. Mais dans les zones touristiques, il est assez difficile de trouver une location meublée sur de longues durées (de plusieurs mois). Les propriétaires préfèrent bien sûr louer à la semaine leurs logements, la rentabilité étant bien supérieure.

 Le Portugal a été élu l’an passé première destination immobilière au niveau mondial, rapportait récemment le Jornal de Notícias. Parmi les investisseurs étrangers qui achètent un bien pour s’y installer, les Français dominaient encore largement le classement (34 %), devant les Américains ou les Italiens. Une tendance qui devrait se maintenir, au regard de la dynamique du secteur.

Quelle région choisir ? 

Le Nord du Portugal est la région la plus peuplée du Portugal (37 % de la population portugaise). 

Sa capitale est Porto, ville connue pour son vin et son club de foot. Le Nord du Portugal est une région montagneuse avec plusieurs parcs naturels et une côte atlantique riches de 100 km de plages magnifiques mais l’eau y est plutôt froide. Les prix de l’immobilier y sont très bas (sauf certains quartiers de Porto). La vieille ville de Porto a un charme fou, les paysages de la région sont très variés, et les rives du Douro sont magnifiques, mais le climat n'a rien à voir avec le sud du pays.

Le Centre du Portugal offre un littoral de plus de 290 km de plages et plusieurs parcs naturels avec le point culminant du Portugal (1993 m) et de jolis villages typiques. Les villes les plus connues sont Coimbra ou encore Aveiro. L’immobilier y est encore bon marché ancré dans une région disposant de bonnes infrastructures et d’un côté traditionnel prégnant mais aussi un peu désert par endroit.

La région de Lisbonne est la deuxième région la plus peuplée du Portugal soit 27 % de la population et de loin la plus densément peuplée. Là encore, de belles plages s’offrent à vous et un patrimoine culturel riche d’une histoire millénaire et variée. Si vous aimez la vie culturelle intense, les activités nocturnes, le shopping ou tout simplement la beauté d’une grande ville c’est l’idéal, mais l’immobilier y est bien plus cher.

La région de l’Alentejo est la plus grande région du pays. Elle majoritairement rurale et peu peuplée. SI vous cherchez le calme, les paysages vierges alors c’est un bon choix. Elle est également pourvue de plages et de grandes villes comme Evora. L’immobilier y est très abordable.

La région de l’Algarve est la région la plus touristique du Portugal et probablement la plus connue avec Lisbonne. Ses plages somptueuses y sont pour beaucoup, une eau plus chaude, de belles villes telle que Faro, Lagos, Albufeira, etc --- Le nombre de jour d’ensoleillement est de plus de 330 par an mais en contrepartie, c'est elle qui accueille le plus de touristes en été. Les prix de l'immobilier y sont assez élevés, mais restent bien en dessous de la côte d'Azur en France.

Un chiffre du Jornal de Negócios, notamment, interpelle : selon le quotidien économique, “louer une maison revient désormais 65 % plus cher qu’en acheter une à Lisbonne” (les contrats de location ont d’ailleurs baissé de 8 % l’an passé au Portugal).

Deux principales raisons fondent ce constat, qui s’appuie sur les données de l’Institut national des statistiques. D’abord, les loyers ont augmenté de 9,3 % lors du second semestre 2018 dans le pays, et jusqu’à 27 % dans certains quartiers de la capitale. 

D’autre part, les banques proposent aujourd’hui des prêts au logement toujours plus avantageux.

À Porto, la différence est encore plus significative

Pour cette comparaison, le Jornal de Negócios a simulé l’acquisition d’une propriété de 100 m2, avec un prêt maximum correspondant à 80 % de la valeur de la propriété, un taux d’intérêt à 1,74 % et une durée de 33,3 ans. Verdict : payer un loyer chaque mois serait donc 65 % plus cher que rembourser un crédit immobilier.

À Porto, la différence est encore plus significative et s’élèverait à 100,5 % et même à 140 % dans le quartier de Campanhã, où le loyer serait de 619 € par mois, contre un remboursement à la banque de 256,3 €.

Source : https://www.courrierinternational.com/article/immobilier-louer-ou-acheter-au-portugal-les-francais-ont-choisi

Au Portugal aussi il y a des demeures d'exception ---

Et pensez -y : Ici pas d'ISF, des taxes locales très faibles, une main d'oeuvre pas chère, pas de droits de succession et pour les retraités pas d'impôts sur le revenu pendant 10 ans.

Si vous voulez découvrir la région pour y investir, contactez moi.

Toutes ces demeures sont principalement situées sur la côte sud en Algarve, là où le soleil nous chauffe + de 330 jours par an.

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La qualité de vie : atout séduction N° 1 du Portugal

Extrait de : La vie d'une Française au Portugal by Anne Sophie Lerond.

La qualité de vie, est, selon moi, l’atout séduction N° 1 du Portugal. En France, on utilise l’expression « douceur de vivre » et lorsque je suis arrivée ici, cette expression a pris tout son sens. 

Aujourd’hui, j’aimerai vous faire partager quelques atouts clefs du Portugal qui expliquent, en partie, pourquoi ces étrangers ont quitté leur zone de confort et sont venus vivre ici.

La douceur de vivre lusitanienne c’est 300 jours de soleil ! Oui, vous avez bien lu … 300 jours par an ! Oubliez votre cuillère d’huile de foie de morue pour vos carences en vitamines D car le soleil du Portugal vous permet d’en faire le plein. Les Beattles disait: « Here comes the sun, and I say It’s all right ! » (Quand le soleil est là, tout va bien !). Eh bien ! C’est prouvé scientifiquement! Le soleil stimule la production de sérotonine, l’hormone du bonheur, qui nous détend et nous redonne de l’énergie (comme dit le chanteur Christophe Maé: "il est où le bonheur ?..." et bien je crois qu' il est là, au Portugal !) Sans oublier que c’est toujours sympa de pouvoir narguer familles et amis avec des photos de ciel bleu toute l’année, non?

Pourquoi tant d’étrangers prennent-ils un aller simple pour le Portugal ?

Eric Cantona, Madonna, Monica Bellucci, Christian Louboutin, Florent Pagny, un membre de votre entourage, moi, peut-être vous… avons pris la décision de partir vivre au Portugal ces dernières années. De nombreuses entreprises s’y installent, et certaines ont même récemment choisi le Portugal pour siège européen à l’instar des mastodontes Amazon et Google.                                                                                                                                     Il y a 5 ans, quand je suis arrivée au Portugal et que je disais à mes proches que j’y habitais, on me répondait : « ah oui ! Le Portugal, le pays de Christiano Ronaldo, et du Porto » Clichés? Oui! mais pourtant, à l’époque, c’était plus ou moins les seules connaissances des étrangers au sujet de ce petit pays ibérique. Et pourtant, en 2-3 ans, le Portugal est devenu une destination touristique réputée et choisie pour s’expatrier.

Un coût de la vie imbattable, entre 20% et 40% plus bas que celui de ses confrères européens

Un autre des atouts séductions du Portugal est le coût de la vie et pour vous donner une idée concrète, j’ai sélectionné 4 produits et ai comparé leurs prix moyens dans plusieurs pays. 

Un constat sans appel ! Concrètement, au Portugal, Mesdames, vous pouvez faire plus d’emplettes chez Zara et Messieurs, consommer plus de cafés en terrasse avec en prime un soleil quasiment garanti.

Et vous, qu’est-ce qui vous donne envie (ou vous a donné envie) de vivre au Portugal ?​

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A lire en entier sur http://villaferia.com

Le Portugal c'est aussi une bonne rentabilité locative.

Le Portugal est devenu une des destinations préférées des Français expatriés. Grâce au statut RNH (résident non habituel), les expatriés retraités sont exonérés d'impôts pendant dix ans à condition de passer au moins 183 jours par an au Portugal et de ne pas y avoir été résident fiscal au cours des cinq dernières années. 
Une mesure très attractive qui s'adresse autant aux retraités fortunés (le pays n'a ni ISF ni taxes sur la succession, des taxes immobilières locales 5 fois plus faibles, des charges sociales à 25%, etc--) qu'aux plus modestes, qui y voient leur pouvoir d'achat démultiplié (+30 % à Lisbonne, + 45 % dans le reste du pays).

Depuis 2013, 25.000 Français se sont installés au Portugal, selon la Chambre de commerce et d'industrie franco-portugaise (CCIFP) et ils sont, chaque année, plus nombreux à franchir le cap. Il s'agit à 80 % de retraités mais aussi d'entrepreneurs (professions libérales, techniciens, architectes, ingénieurs, artistes, professionnels de la santé, etc.), qui bénéficient aussi du statut de RNH et ne sont imposés qu'à 20 % (0% pour les retraités) sur leur revenu généré et perçu au Portugal.

Outre son climat ensoleillé, le Portugal, a de multiples atouts : les prix immobiliers y sont très bas, comparés à ceux de l'Hexagone. Ils s'élèvent en moyenne à 2.500 € / M² (voir beaucoup moins dans certains secteurs) pour les biens de bonne qualité, soit le tiers des standards français. 

Ils sont plus élevés dans le centre historique de Lisbonne : pour des biens neufs ou dans des programmes entièrement rénovés, les prix oscillent à Baixa entre 4.500 et 6.000 euros le mètre carré, ceux du Chiado entre 6.500 et 10.000 euros le mètre carré, alors qu'à Benfica, ils se situent aux alentours de 3.500 euros le mètre carré. Les acheteurs d'aujourd'hui ont de bonnes perspectives de plus-values : les prix dans les centres historiques de Lisbonne et de Porto sont en phase de rattrapage après les baisses des années de crises dues au manque de crédit. « Les valorisations ont été de plus de 20 % pour la capitale et de 17 % à Porto [prix moyen : 1.481 euros par mètre carré] l'année dernière. Les perspectives de 2016 sont aussi très positives », assure Cécile Gonçalves, gérante de l'agence Maison au Portugal. Les nouveaux propriétaires peuvent espérer connaître une bonne augmentation pour les deux, voire trois prochaines années (jusqu'à 10 %), pour ensuite stagner (jusqu'à 5 %), selon les prévisions d'Athena Advisers.

Un marché locatif favorable

Pour l'investissement locatif également, le marché est favorable. Actuellement, il y a une forte demande de la part de nouveaux arrivants, expatriés retraités ou actifs qui souhaitent louer des biens de qualité à Lisbonne, Porto et dans l'Algarve principalement. A Lisbonne, Porto, Coimbra, Aveiro et d'autres villes recevant des étudiants, le marché locatif est également très dynamique. Les rentabilités au Portugal sont bonnes actuellement. Pour des biens dans des zones consolidées et donc sans risque, elles varient entre 3 % et 6 % brut, selon Athena Advisers.

Avant d'investir dans l'immobilier portugais, il convient cependant d'être vigilant sur certains points. En achetant un bien occupé par exemple, il faut s'assurer que le type de contrat de location soit récent, car, dans les anciens, les loyers peuvent être plafonnés avec des prix très bas qui limitent fortement la rentabilité du bien. Il est également vivement recommandé à des investisseurs étrangers d'acheter des logements neufs ou réhabilités : les propriétés anciennes ont souvent des problèmes de structure, de copropriétés inexistantes ou sont en défaut de paiement, et engager des travaux de réhabilitation des parties communes y sera très compliqué.

Il existe également des différences légales : le délai de rétractation n'existe pas au Portugal ou encore les biens y sont vendus en « area bruta » (aire brute), et non en surface Carrez (nette habitable) comme en France. Aussi, il est recommandé de passer par des spécialistes connaissant les spécificités locales ( surtout choisir un bon avocat, parlant français) et qui sauront vous alerter sur des différences pour éviter les surprises. 

Source : https://patrimoine.lesechos.fr

Découvrir le Portugal

En 2019 le Portugal comptait 10 276 617 habitants. Le pays est divisé en 5 régions principales.

La Constitution portugaise de 1976 distingue les régions (região en portugais) en deux catégories : deux régions insulaires autonomes (les îles Açores et Madère) et cinq régions administratives.

Les régions sont elles-mêmes divisées en sous-régions et districts. Cependant, les limites des régions continentales ne sont pas exactement superposées à celles des districts. Le plus petit échelon de collectivité territoriale est la freguesia.

Toutes ces entités administratives ont déjà été établies au Portugal, à l'exception des régions administratives, dont la création est prévue depuis l'adoption de la Constitution, c'est-à-dire depuis 1976. 

Selon ce document, « tant que les régions administratives ne seront pleinement mises en place, la division au niveau des districts subsistera dans l'espace non compris pour elles ». 

Ainsi, dans le Portugal continental, les municipalités restée groupées en 18 districts.

Le Portugal est un pays assez homogène sur le plan linguistique et religieux. Ethniquement, les Portugais sont principalement une combinaison de tribus celtiques ibériques pré-romaines, de Lusitaniens et d'autres, avec une certaine proportion de Romains, de Germains (Wisigoths et Suèves) et pour une part minoritaire, de Maghrébins et de Juifs.En 1992, 1,3 % de la population était étrangère, depuis 2007 le nombre a grandi à 4,1 %, soit 435 736 personnes.

Au début du VIIe siècle, la péninsule Ibérique est envahie par les Maures venus d'Afrique du Nord, récemment convertis à la toute nouvelle religion : l'islam. Ils débarquent dans le sud en 711, commandés par Tariq ibn ziyad à la tête de 7 000 hommes, remportent la bataille de Guadalete face aux Wisigoths de Rodéric.

À l'origine de cette bataille, il y a la crise de succession qui divise la noblesse wisigothe : le gouverneur byzantin de Ceuta qui résistait encore aux Maures avait demandé leur aide pour s'opposer à l’accession au trône de Rodéric. Après une première incursion en 710, les Maures décident de profiter de la division wisigothe. Ce qui n'était au début qu'un simple pillage se transforme alors en invasion. 

Dès 715, toute la péninsule (à l'exception des Asturies où se réfugient des seigneurs wisigoths) est contrôlée, avec une présence musulmane d'environ 500 000 individus essentiellement concentrée autour de Cordoue et de Grenade. Abd al-Aziz ibn Musa bin Nusair épouse la veuve de Rodéric, revendiquant ainsi la continuité du pouvoir wisigoth.

Ils y resteront 5 siècles.

C'est au 12e siècle qu'Afonso Henriques, en cherchant à étendre son territoire vers le sud, va marquer un point décisif dans lutte vers l'indépendance: en 1139, face aux musulmans, il remporte une victoire qui symbolisera pour le pays le début de l'indépendance: la bataille d'Ourique. La légende veut que le Christ lui soit apparu pendant le combat.
Il se fait proclamer roi par ses troupes sur le champ de bataille et malgré les protestations de Raymond et les hésitations du pape qui cherche à éviter les divisions parmi les royaumes chrétiens, la situation d'Afonso Henriques est officialisée par le traité de Zamora (1143): Alphonse VII de Castille, sous la pression du pape, reconnaît le royaume du Portugal et son roi Alphonse Ier.

Cette date est depuis considérée comme la date de fondation du Portugal. Les frontières du pays ne dépassent pas Coimbra à l'époque.

Lire en détail sur https://fr.wikipedia.org/wiki/Histoire_du_Portugal#Grandes_invasions

                                                 
Le drapeau actuel est le drapeau républicain qui a succédé le 30 juin 1911 à l'ancien drapeau bleu et blanc; mais il était déjà utilisé depuis la proclamation de la république portugaise le 5 octobre 1910 et la déposition de Manuel II de Bragance.

Le statut RNH --- "résident non habituel"

Un régime fiscal avantageux exonère d'impôt les retraités européens titulaires d'une propriété au Portugal. L'opportunité d'envisager une retraite en or au soleil, à condition de résider dans le pays au moins la moitié de l'année.

Et si le Portugal devenait la Floride de l'Europe ? La rumeur court et les prix grimpent. Les atouts ne manquent pas pour convertir ce petit pays en destination de retraite dorée pour les habitants du nord du continent Européen. Depuis quelques années, ils sont de plus en plus nombreux à décider de s'y installer ou d'y passer une bonne partie de l'année.

Ils ont en tête l'image d'un appartement proche de la mer, un climat ensoleillé, des jours tranquilles dans un pays à l'exotisme charmant sans être déroutant, à la fois proche et bon marché, mais aussi sûr et accueillant, où l'on parle volontiers français. 

Nombreux sont les organismes qui propose de véritables accompagnements sur mesure pour l'acheteur potentiel, et énumèrent de nombreux arguments pour convaincre en insistant sur la sécurité des investissements dans un pays de la zone euro.

Mais l'atout maître est, sans aucun doute, la mise en place depuis 2009 d'un régime fiscal avantageux pour les « résidents non habituels " le RNH : Zéro impôts sur les revenus des retraités européens du privé, propriétaires ou locataires au Portugal, qui doivent passer au moins 183 jours par an dans le pays, soit la moitié de l'année. Dans ce cas, ils sont totalement exemptés d'impôt sur leurs revenus en provenance de l'étranger pendant dix ans. 

L'offre est toutefois réservée aux retraités du secteur privé (mais pas aux fonctionnaires), à la seule condition de ne pas avoir été imposé comme résident au Portugal dans les cinq dernières années.

Actuellement déjà 30.000 Français vivent dans le pays, 80 % sont des retraités. Et ce n'est pas fini, car les Français représentent actuellement 26 % des acquéreurs internationaux, devant les Britanniques (19 %), les Chinois (13 %) et les Brésiliens (8 %).

« Ceux qui viennent s'installer sont des personnes de la classe moyenne qui peuvent se permettre ici d'acheter un bien plus grand et mieux situé ". Ces acquéreurs apprécient à Lisbonne l'authenticité, les rues pavées, le charme des immeubles à la façade travaillée et sont aussi séduits par les prix, abordables : à 3.550 € par mètre carré en moyenne dans la capitale, même s'ils peuvent s'envoler à plus de 5.500 € le mètre carré pour un bel immeuble des quartiers du Chiado ou de Baixa, les préférés des acquéreurs étrangers. Ils sont également de plus en plus nombreux à s'intéresser à Porto, où le prix moyen est nettement plus bas, à 1.770 euros le mètre carré. Tandis qu'à Funchal, la ville principale de l'île de Madère, il descend encore davantage, à 1.350 euros le mètre carré en moyenne ! Mais il faut aussi compter avec le Sud : L'Algarve avec son climat ensoleillé 330 jours par an et ses plages extraordinaires, dont certaines sont classées par l'UNESCO. Là aussi la fourchette des prix est large selon les emplacements : De 1200 à + de 4000 € pour des biens très exceptionnels.

Il n'est jamais trop tard ---

Mais est-il déjà trop tard pour acheter au Portugal ? C'est la question, alors que les prix ont fait des bonds ces dernières années, sous la pression des acquéreurs nord-européens surtout, à Lisbonne mais aussi le long de la côte de l'Algarve ou de Porto. « Le marché a grimpé dans les zones les plus recherchées, mais il n'y aucun signe de surchauffe, assure Cesar Oteiza. Il est encore temps d'acheter, d'autant que le marché locatif est très actif et que la situation économique du pays est en train de s'améliorer, ce qui offre de bonnes perspectives de rentabilité. "

Auteur du blog BonjourLisbonne, le Français Thibaut Pakiry est installé depuis quatre ans dans la capitale portugaise. Il s'est improvisé « conseiller » en investissement immobilier sans même y avoir pensé, à force de répondre aux questions dans les mails qu'il reçoit quotidiennement. « Je recommande aux investisseurs qui veulent louer ensuite de chercher dans les quartiers de Mouraria, Alfama, Intendente et Arroios, qui sont encore accessibles même s'ils montent très vite, dit-il. Mais pour ceux qui veulent y vivre, je conseille les quartiers plus résidentiels comme Principe Real, Estrela ou le Chiado notamment. " Mais le plus sûr, rappelle-t-il, est de se faire accompagner sur place par un connaisseur du marché local, afin d'éviter d'éventuelles mauvaises surprises.

1- Quelles sont les démarches pour obtenir le statut de « résident non habituel » ?

Pour bénéficier de ce régime, il faut tout d’abord être résident au Portugal au sens fiscal.

L’intéressé doit réunir les conditions suivantes :

• ne pas avoir été résident fiscal portugais au cours des 5 dernières années,
• et résider plus de 183 jours par an (suivis ou non) au Portugal durant l’année de la demande d’application de ce régime fiscal,
• Ou si l’intéressé a séjourné moins de temps, il doit disposer sur le territoire portugais au 31 décembre de l’année en cause, d’une habitation dans des conditions qui permettent de supposer l’intention actuelle de la maintenir et de l’occuper comme résidence habituelle. Il n’est pas nécessaire d’acheter un bien immobilier. La location est aussi prise en compte.

Une fois s’être inscrit comme résident fiscal auprès du service des finances et obtenu son NIF (Numéro d’identification fiscale), (plus connu sous le terme : « contribuinte »), l’intéressé devra ensuite demander le statut de Résident non Habituel « RNH » aux services fiscaux portugais, et ce au plus tard le 31 mars de l’année qui suit l’emménagement au Portugal.
Autrement dit, pour bénéficier du statut, il faut d’abord être considéré comme résident fiscal, pour ensuite demander à bénéficier des avantages fiscaux.
Il convient d’avoir à l’esprit que cette demande de bénéfice du statut de Résident non habituel n’est pas un droit et que l’attribution du statut n’est pas automatique. Elle est soumise, au cas par cas, à l’appréciation des autorités fiscales portugaises. Le délai de traitement de la demande prend en moyenne 6 mois.

2- Le départ n’empêchera pas de conserver des liens avec l’administration fiscale française

L’application du régime de faveur repose sur une résidence effective de l’intéressé au Portugal.
En conséquence, l’intéressé devra prévenir l’administration fiscale française de son départ et de son changement de résidence. Le candidat au départ devra veiller à ce que le centre de ses intérêts économiques ne se trouvent plus en France. (Famille proche, comptes bancaires, investissements, biens immobiliers…)
Il faudra bien entendu effectuer sa déclaration de revenu en France l’année du départ et l’effectuer chaque année notamment si des revenus de source française (exp : intérêts, dividendes, revenus foncier,..) sont perçus.
Enfin, il ne faudra pas perdre de vue l’existence de « l’Exit Tax » laquelle consiste à taxer les plus-values latentes des contribuables transférant leur domicile hors de France. Le champ d’application du dispositif concernant notamment les droits sociaux et valeurs mobilières relevant du régime d’imposition des plus-values mobilières des particuliers. Le principe étant que la plus-value est réalisée le jour du départ.

3- Les avantages du statut de résident non habituel sont limites dans le temps

Le citoyen qui obtient le bénéfice du statut de résident non habituel, obtient le droit d’être imposé comme tel durant une période de 10 ans consécutifs à partir de l’année où il s’est inscrit comme résident en territoire portugais.
Il devra chaque année faire une déclaration de revenu au Portugal et bien entendu continuer à résider sur le territoire portugais au moins 183 jours par an.
A l’issue de cette période de 10 ans, les bénéficiaires de ce régime seront assujettis à une imposition selon les règles de droit commun prévues par le code de l’impôt sur le revenu des personnes physiques (codigo do imposto sobre rendimento das pessoas singulares CIRS).
L’impôt sur le revenu au Portugal est comme en France progressif. Il peut aller jusqu’à un taux marginal de 48 % auquel s’ajoute une surtaxe de 3.5% ainsi qu’une taxe additionnelle (ces dernières variant chaque année avec l’adoption de la loi de finance et ayant été mis en place après l’adoption du pacte de stabilité exigé par les instances européennes).

3-1 : Pour les retraités qui choisissent de s’installer au Portugal après leur vie professionnelle et ayant obtenu le statut de résident non habituel

Les pensions de retraite seront totalement exonérées au Portugal et non imposables en France (Sauf pour les fonctionnaires retraités français).
Les revenus dits passifs (intérêts, dividendes, redevances, gains en capital, revenus immobiliers) de source étrangère perçus par les résidents non habituels sont également exonérés d’impôt au Portugal à condition qu’ils puissent être imposés dans l’État à leur source en application des règles prévues par la convention fiscale relative à l’élimination des doubles impositions.
Quant à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), celui-ci n’existe pas au Portugal. Même si le Portugal ne connaît pas l’impôt sur la fortune, un français résidant au Portugal restera assujetti à l’ISF, si le patrimoine conservé en France dépasse le seuil de 1,3 million d’euros. (L’épargne financière des non-résidents n’est pas taxée).

3-2 : Pour les actifs exerçant une activité considérée comme ayant une haute valeur ajoutée

Pour ceux des actifs qui voudraient s’installer et exercer une activité professionnelle au Portugal, la reconnaissance du statut RNH prévoit l’existence d’un taux spécifique réduit de 20 % (auquel s’ajoutera une surtaxe de 3.5%) sur les revenus salariaux de source portugaise ou issus d’une profession indépendante lorsque ceux-ci se rapportent à une activité à forte valeur ajoutée telle qu’établie par une ordonnance du ministre de Finances.
Cela concerne essentiellement les activités scientifiques, artistiques ou techniques. A titre d’exemple on pourra citer les activités suivantes : architectes, ingénieurs, artistes, acteurs, musiciens, activité d’audit, médecins, dentistes, professeurs universitaires, psychologues, professions libérales, cadres supérieurs, chercheurs, administrateurs ou gestionnaires de sociétés, etc…

En conclusion :

Les dispositions prises par les autorités portugaises peuvent être, de prime abord, attrayantes mais les choses ne sont pas aussi simples qu’il n’y paraît.
Les questions à se poser ne se limitent pas qu’à l’aspect fiscal, pensez - y. Le Portugal dispose de bien d'autres atouts dont il serait dommage de ne pas profiter.

Investir au Portugal

La plupart des journaux et revues économiques annoncent qu’il faut investir au Portugal, et en particulier à Lisbonne.

On parle de taux de rentabilité qui peuvent atteindre jusqu’à 25% par an.

Pourtant, personne ne dit comment réussir à investir pour atteindre de tels taux de rentabilité.

C’est bien beau de savoir qu’il faut acheter au Portugal, mais si l’on ne connaît pas très bien le pays et encore moins le marché immobilier, comment fait-on ?

En suivant mes conseils, vous pourrez vous aussi investir et atteindre des taux de rentabilité très intéressants.

1. Le marché de l’immobilier au Portugal est en hausse

Tout le monde le sait, il y a eu la crise qui a énormément touché le Portugal il y a quelques années. Les prix des biens immobiliers avaient baissé de 25% à 30% selon l’I.N.E. (Instituto Nacional de Estatística). mais, il n’y a pas eu de bulle immobilière au Portugal.

Le marché à monte depuis 3/4 ans, et devrait continuer à grimper encore pendant les prochaines années, avant de se stabiliser mais attention au Sud, c'est déjà très élevé.

2. La location saisonnière est facile et très rentable

Faire de la location saisonnière est un business rentable de façon générale, et c’est particulièrement vrai à Lisbonne et au Sud en Algarve.

Depuis l’ouverture des lignes low-cost le tourisme a explosé au Portugal et à Porto ou Lisbonne notamment.

Le tourisme augmente de 10% à 20% par an depuis deux ans, et la mairie de Lisbonne investit énormément en ce moment pour rendre la ville encore plus attractive.

On voit de nouveaux jardins ouvrir dans le centre-ville, les façades des immeubles sont restaurées avec de magnifiques « azulejos », mais encore plus à Porto.

 

Contrairement à la France et à Paris notamment, la location saisonnière n’est pas limitée au Portugal. Vous pouvez louer votre appartement à la nuitée, pendant 365 jours.

Il suffit de déclarer votre appartement en Mairie et surtout de déclarer vos revenus, ce qui est assez simple (plus de détails un peu plus bas dans cet article).

Si vous ne voulez pas faire de la location saisonnière (ou payer une entreprise pour gérer la location saisonnière à votre place entre 25 et 40% de frais selon les services), vous pourrez aussi simplement louer votre appartement à l’année.

En réalité, il est très facile d’avoir des taux de rentabilité très supérieurs aux 10/12% de base, en trouvant de bonnes affaires mais avec certaines conditions comme :

• être prêt à faire des travaux (soi même c'est encore mieux)
• vouloir décorer soi-même l’appartement ou faire appel à un décorateur.
• acheter sans emprunt bancaire.
• avoir un peu de temps pour dénicher une réelle "bonne affaire" et négocier
• acheter plusieurs appartements au même propriétaire dans le même immeuble
• demander à l’agent de baisser sa commission
• très bien connaître le marché
• avoir de bons agents immobiliers qui nous présentent les "vraies bonnes affaires".

Si vous cumulez certains des critères cités plus hauts, vous pouvez effectivement atteindre des taux de rentabilité bruts autour de 20% par an.

3. L’investissement immobilier sur Lisbonne et sur les grandes villes du Sud est peu risqué.

Investir à Lisbonne est peu risqué, tout simplement car c’est une capitale de l’Union Européenne.

Il est difficile de se tromper en investissant dans une capitale, car cela restera toujours un attrait culturel/financier/touristique de premier plan. Attention tout de même à choisir un emplacement stratégique pour les accès, les distractions, la qualité de vie.

Il est toujours possible d’investir dans des petites villes ou des villes de taille moyenne, mais le risque est plus grand à moyen-long terme sauf à viser le Sud, Sur Albufeira, Faro, Lagos, Portimao  ---

4. La législation portugaise vous protège

La législation portugaise encadre bien le marché et protège les acheteurs.

Les démarches légales, administratives et financières sont assez proches de ce que l’on a en France.
Avec un bon avocat, parlant français, vous n’aurez aucun risque de vous retrouver dans une arnaque ou de voir votre bien « disparaître » par exemple. Attention, ne prenez pas forcément l'avocat recommandé par l'agent immobilier. Par les réseaux sociaux, les groupes de Facebook comme "Les Francophones de L'Algarve" ou du Portugal, "Les Français sympas de l'Algarve", "Entraide au Portugal" et autres, vous pourrez échanger avec d'autres français qui auront déjà réalisé leur achat.

5. Il fait bon vivre au Portugal

Quand on vit en France et que l’on passe quelques jours au Portugal, on a envie de prolonger son séjour. Au Portugal, la vie est plus tranquille, les gens moins stressés, la météo est meilleure, la vie est beaucoup moins chère, on mange bien à pas cher si l'on sort des grands axes les plus touristiques.

La qualité de vie au Portugal est très haute. Le taux d’agression et de criminalité est un des plus bas d’Europe. Ce n’est pas pour rien que le Portugal est une des destinations les plus prisées pour les retraités. Et Lisbonne a été élue destination préférée des français en 2015.
Vous avez également des plages magnifiques très proches de Lisbonne(Costa de Caparica, Cascais…), et des petites villes classées patrimoine mondial de l’UNESCO comme Sintra.

Mais si l'on prend en compte le climat, la cote Sud prend l'avantage avec ses 330 jours de soleil par an et ses plages extradordinaires dont certaines sont classées parmi les plus belles plages du monde.
Que ce soit pour venir vivre au Portugal, y passer quelques week-ends dans l’année, ou simplement pour y investir, c’est toujours un plus, d’acquérir un bien dans un pays qui est très agréable.

Immobilier Portugal : les prix au mètre carré.

Pour des biens rénovés ou sur des biens très bien placés, les prix peuvent être évidemment plus hauts.

Dans l’Algarve, la région au sud du Portugal où le tourisme est fort et où beaucoup de retraités viennent s’installer, le prix moyen au mètre carré rénové dans les principales villes est de 2 500€ mais sur des biens exceptionnels, ça peut s'envoler très haut.
A Lisbonne, dans le centre historique en plein centre, les prix vont de 2 500€ à plus de 6 000€ le mètre carré en moyenne pour du rénové, en fonction des différents quartiers.

Pour un même budget, vous pouvez acheter un appartement entre 2 et 3 fois plus grand à Lisbonne qu’à Paris !

Vous pourrez toujours investir dans d’autres régions du Portugal, comme en Algarve ou à Porto.
Vous pourrez peut-être trouver des taux de rentabilité plus intéressants ou faire un peu plus de plus-value sur du court-terme.

Investir au Portugal : Faire le bon choix.

L’idéal est évidemment de visiter plusieurs appartements dans un même quartier pour vous faire une idée mais aussi de consulter les annonces de biens équivalents sur internet.

Attention : Au Portugal, on ne compte pas les pièces de la même façon. Si vous visitez un T3 au Portugal, vous allez visiter un appartement avec 3 chambres et non pas 2 comme en France.
On peut aussi vous parler d’un T3+1, ça veut dire qu’il y a 3 chambres, et une petite chambre/pièce où il n’y a pas de fenêtre.Mais gardez toujours la tête froide au moment de s'engager, n'oubliez jamais les 3 critères essentiels du bon choix : 1/ l'emplacement, 2/ l'emplacement, 3/ l'emplacement.

L’air conditionné et les radiateurs sont quelque chose de rare au Portugal. Les appartements n’ont généralement pas de telles installations, et la majorité des portugais ont des ventilateurs et chauffages d’appoint. Mais si vous souhaitez habiter votre logement en hiver, pensez - y une bonne installation sera bien utile pour votre confort.

L'achat immobilier au Portugal

Première démarche, dès que vous êtes certains de vous installer, aller au service des finances se faire enregistrer pour obtenir votre N° fiscal (le NIF) sans quoi rien n'est possible au Portugal.

Une fois trouvé l’appartement ou la maison que vous voulez achetez, vous vous mettez d’accord avec le vendeur pour signer le compromis de vente et verser un acompte souvent de 10%, mais parfois beaucoup plus selon la négociation préalable.

Le choix du bon avocat, est primordial car c'est lui qui, dès le compromis, va collecter tous les documents nécessaires qui sécuriseront votre acquisition. Son rôle est le plus important au moment de l'achat.

En finale, le notaire fera l'enregistrement de votre acquisition.

Si vous voulez faire un emprunt bancaire au Portugal, c’est possible. Vous aurez plus de chance d’obtenir un prêt d’une banque portugaise pour acheter au Portugal, mais je vous recommande d’emprunter auprès d’une banque français si vous le pouvez car les taux y sont plus bas.

Néanmoins vous devrez ouvrir un compte courant portugais pour régler toutes les charges courantes, eau, électricité, gaz, charges de copro et taxe locale (IMI 4 à 6 fois plus basse qu'en France pour les TF+TH).

Vous devrez payer l’IMT (taxe liée à l’achat du bien d'environ 5%) au maximum 3 jours avant la signature finale (l’avocat vous le rappellera, parfois c'est même lui qui s'occupe des règlements)

Quand tout sera prêt, vous vous mettrez d’accord sur une date pour signer l’acte final, qui se fera chez un notaire.