L'immobilier au Portugal : Et après on s'étonne que les prix montent !

Un cinquième des logements achetés l’an dernier au Portugal ont été acquis par des étrangers.

Selon les données du Bureau d’étude de l’Association des professionnels et agents immobiliers du Portugal (APEMIP), « le français reste le premier investisseur étranger dans le pays (29%), mais c’est l’investissement brésilien qui a le plus augmenté, représentant déjà environ 19% ».

Dans le ranking des principaux investisseurs il y a aussi les Anglais (11%), les Chinois (9%) et les Angolais (7,5%).

Pourquoi investir au Portugal ?

C'est un pays stable, encore bon marché dans certains secteurs, avec une situation fiscale avantageuse.

- Le coût de la vie parmi les plus bas de l'Union européenne, ce qui garantit un bon niveau de vie
- Aucun risque financier pertinent (taux de change, inflation, taux d'intérêt contrôlés par la Banque centrale européenne)
- Une procédure bureaucratique simple et transparence totale dans les processus d'achat pour les acheteurs étrangers
- Une fiscalité avantageuse : exonération de l'impôt sur les successions et les donations pour les résidents au Portugal, régime spécial d'exonération ou taux réduit sur les revenus pour les résidents non habituels

Mais si vous voulez acheter pas cher, vous trouverez au centre du pays de belles opportunités comme cette vieille ferme avec 7000 m² de terrain.

A Pindelo avec un terrain de 7000 m²  à 150 K€

« Un village est d’une beauté unique, où la nature domine, c’est une opportunité d’investissement pour le tourisme rural ou l’écotourisme, étant donné que c’est une destination de loisirs de choix », indique l’agence immobilière.

Il vous faut d’autres arguments ? A côté se trouve la cascade de Frecha da Mizarela, la Serra da Freita et aussi les Passadiços do Paiva, déjà plusieurs fois distingués par les World Travel Awards, une belle valeur touristique pour la région.

Alors on quitte tout et on part s’installer là-bas ?

Ne pas oublier qu'il y a aussi des frais d'accession et des taxes au Portugal :

Lors de l'achat d'une propriété au Portugal:

Les taxes, ainsi que les autres frais juridiques, sont calculés sur le prix d'achat de la propriété. Les taxes et honoraires sont à la charge de l'acquéreur, y compris le paiement de l'enregistrement de la propriété et les frais de notaire. (Environ 6,5%)

Au Portugal, la TVA n'est pas prélevée sur l'achat de biens immobiliers.

L'IMI, la taxe de propriété:

L'IMI c'est la taxe foncière communale. (Rassurez vous entre 3 à 6 fois moins qu'en France)

Une vieille bâtisse de charme, à rénover ?

Lors de l'achat, le paiement de cette taxe est dû annuellement.

L'IMI est calculé sur la valeur de l'actif tributaire (VPT) des propriétés rurales et urbaines situées sur le territoire portugais. La valeur comptable est généralement inférieure au prix d'achat.

Le taux des valeurs de capital nouvellement attribuées varie entre 0,30% et 0,50%. Les Conseils Municipaux (Préfectures) en déterminent la valeur annuellement en tenant compte de cet intervalle.

Impôts sur les revenus tirés des locations :

Si vous louez votre bien, les revenus obtenus seront soumis au paiement de l'impôt sur le revenu au taux de 28% sur le revenu annuel si les revenus sont obtenus par un particulier ou de 25% s'ils sont obtenus par une personne à comptabilité organisée. Dans les deux cas, les charges administratives, d'entretien et fiscales peuvent être déduites dans le calcul de l'impôt.

Un corps de ferme au centre du pays ?

Taxes sur les plus-values ​​immobilières :

Lorsque vous revendez votre résidence secondaire, vous paierez un impôt sur les plus-values ​​au taux de 25 %.

En cas de revente d'une résidence principale, vous pouvez être exonéré de cette taxe, sous certaines conditions. (Notamment celle de racheter un bien au Portugal dans les 2 anns qui suivent)

Les 10 villes les plus chères du Portugal, la plupart en Algarve ---

L’Algarve compte 10 des 25 communes les plus chères du Portugal pour acheter un bien immobilier. Albufeira est classée 6e des villes les plus chères du Portugal ? --- D'accord, pas d'accord ? Donnez votre avis en rapport avec votre expérience.

Les Français inscrits au registre consulaire, résident majoritairement dans les régions de Lisbonne (45 à 47%), dans le Nord (19 à 22%) – autour de Porto, Braga, Vila Real et Viana do Castelo, en Algarve (18%), et dans de moindres proportions, dans les villes du centre du pays et les régions autonomes de Madère et des Açores. Au 31/12/2019, 17.245 personnes étaient inscrites au registre consulaire auprès de l’Ambassade de France au Portugal (dont 30% de binationaux) mais on estime à plus de 45 000 le nombre de Français qui vivent au Portugal.

 La ville de Cascais est la plus chère du Portugal au M² avec une fourchette moyenne entre 5000 et 6000 €.  En 10 ans les prix sont passés de 2500 à 6000€ / M². 

Ensuite vient la capitale Lisbonne à environ 4900 € / M², suivie par Loulé en Algarve à 3000 et +. puis Lagos (2 699 €), Lagoa (2 672 €), Albufeira (2 438 €), Tavira (2 199 €), Portimão (2 108 €), Silves (2 039 € ), VRSA et Faro (2 029 €), et Olhão (2 004 €).

Il y a 41 municipalités au-dessus de la moyenne, dont la plupart se trouvent dans la région de l'Algarve, au sud du Portugal, seules deux municipalités - Monchique et Alcoutim - se situent en dessous de la moyenne nationale. Et il y a 79 communes dont les prix sont inférieurs à la moyenne nationale, la plupart à l'intérieur du Portugal : Les communes avec le prix le plus bas sont celles qui sont plus proches de la frontière avec l'Espagne.

1. Cascais : 5655 €/ M²

Cascais arrive en deuxième position dans le top 10 des communes où le prix des 

maisons est plus élevé. Le prix moyen était à 2700 € / M² en 2016. Le centre de Cascais est un ancien village de pêcheurs pittoresque, avec de petites plages urbaines où vous pouvez voir les bateaux de pêche.

N'oubliez pas de visiter le centre historique de Cascais et ses ruelles typiques et pittoresques, le Centre culturel, ancien couvent de Ntre Dame de Miséricorde datant du XVIe. Voir https://lisboheme.com

2. Lisbonne : 4898 € / M²

A Lisbonne, le prix médian du mètre carré des logements, enregistré à la fin du deuxième trimestre de 2017, était de 2231 €.
Il n'y avait pas d'autres endroits dans le pays où la valeur moyenne dépassait la barrière des 2000 € sauf en Algarve sur des emplacements exceptionnels avec des vues uniques sur l'océan où les valeurs au M² peuvent atteindre des sommets. 

Lisbonne se dresse sur ses 7 collines surplombant le Tage, baignée dans une lumière unique. Capitale du Portugal de sa conquête aux Maures en 1147, Lisbonne est une ville légendaire avec plus de 20 siècles d'histoire et le pôle touristique le plus important du Pays.

3. Albufeira : 3480 €/ M²

Albufeira est parmi les communes où les maisons sont plus chères. Le prix au mètre carré (calculé sur la base des informations utilisées pour calculer l'IMT) était à la fin du deuxième trimestre 2017 de 1474 €. (on en est bien loin pour des biens qui sortent de l'ordinaire, avec des emplacements ou des vues exceptionnelles avec des valeurs supérieures à 6000 € /M²)
Les ruelles escarpées du centre historique, on conservé tout leur charme au fil des années en conservant quelques vestiges mauresques, depuis que la ville fut reconquise au XIIIe (en 1240).  A voir sur https://fr.wikipedia.org/wiki/Albufeira

4. Funchal : 3063 € / M²

 

Funchal, est la capitale de l'ile de Madère. Située sur la côte sud, dans une magnifique baie du même nom.
D'abord avec le commerce de la canne à sucre et de la banane, puis avec le vin de Madère, Funchal est devenu un port commercial important et un point d'arrêt obligatoire pour le tourisme maritime. En raison également de son climat doux toute l'année, il est devenu une destination favorite des européens. Le prix moyen était à 1304 € / M² en 2017.

5. Loulé : 3026 € / M²

Loulé est une ville qui a connu une croissance démographique, commerciale et touristique. Avec des caractéristiques historiques, de la période arabe, qui marquent le centre de la ville. 

6. Vila do Bispo : 3000 € et + / M²

Avec une grande partie de la municipalité inséré dans le parc naturel du sud-ouest de l'Alentejo et la Costa Vicentina, Vila do Bispo a le privilège de rester intact en raison de la croissance du tourisme caractéristique de l'ensemble du sud de l'Algarve.
Une chaîne de montagnes et des plages presque sauvages, permettent au touriste de profiter pleinement de la nature qui l'entoure.

Parallèlement à l'intérêt historique inéluctable du village, il y a l'affabilité de ses habitants, sa gastronomie riche, et les plages qui se distinguent par leur grandeur, étant les plus recherchées pour le surf, le kite et les autres sports nautiques.

7. Lagos : 2750 € / M²

A Lagos, ça vaut la peine de découvrir à pied toute la vieille ville, ses églises, ses musées, son château et ses remparts d'où vous pourrez profiter de belles vues sur la ville, la baie et la chaîne de montagnes de Monchique et a Ponta da Piedade qui est une valeur de référence, dans les sites touristiques.

8. Lagoa : 2700 € / M²

À Lagoa, dans l'Algarve, le prix du mètre carré de logements s'élevait à environ 1389 € en 2018. Cette valeur était un résultat de la moyenne des logements neufs et existants négociés. À la fin du 20ème siècle, Au XIXe siècle, la pêche et l'industrie du poisson en conserve ont apporté prospérité et dynamisme. Le rôle le plus important est maintenant joué par le tourisme et la diversité croissante des activités économiques.
Le nom Lagoa a été répandu internationalement principalement grâce à la bonne production de vin blanc, étant l'une des régions délimitées du pays.

9. Tavira : 2200 € / M²

A Tavira, il est également important de distinguer les maisons anciennes traditionnelles. Outre l'intérêt historique, l'une des grandes attractions de Tavira est son patrimoine naturel. La rivière Gilão, qui baigne la ville, nous mène à la mer, où nous trouvons l'île de Tavira, une vaste plage de 11 km parallèle à la côte et qui intègre le parc naturel de Ria Formosa.

10. Portimao : 2108 €/ M²

Portimao guide

Portimão est une ville portuaire, connue pour son vieux quartier, son port de plaisance animé et la proximité avec de nombreuses plages. Le musée municipal (Museu de Portimão) est installé dans une conserverie restaurée datant du XIXe siècle et retrace l'histoire locale. L'église Nossa Senhora da Conceição de style gothique possède un carrelage en azulejos. Au sud, se trouvent la plage da Rocha, entourée de falaises ocre, et le fort médiéval Santa Catarina de Ribamar.

11. Silves : 2039 € / M²

Silves est une petite ville historique, pleine de charme, à proximité des stations balnéaires. Elle a été initialement habitée par des peuples indo-européens comme

Silves o Castelo

les Celtes et plus tard a été établie comme base de commerce phénicienne. Cette colonie devient en grandissant la ville romaine de Silbis. Elle devient ensuite la capitale du petit royaume musulman d'Algarve, avec son château du XIIe siècle.

Un endroit tranquille loin du tourisme de masse de la côte atlantique. Ici, c’est un autre Algarve qui mérite une visite.  

Voir https://escapadesdemalou.com

12. Oeiras : 2000 € / M²

À Oeiras, en 2018, le prix moyen au M² était d'environ 1481 €, ce qui placait cette municipalité au milieu de la liste des 10 plus chères.
Au début du XXe siècle, cette station balnéaire, était recommandée pour ces vertus médicinales, par la qualité de son air et de l'eau de ses plages. Actuellement, cette commune a l'un des plus hauts niveaux de qualité de vie du Portugal.

A voir aussi : Géo : les-plus-beaux-endroits-du-portugal

Louer ou acheter sa résidence au Portugal ?

Il est désormais beaucoup plus cher de louer que d’acheter à Lisbonne. 
Dans ce contexte, les Français restent les premiers acquéreurs de biens au Portugal.

Une location peut néanmoins servir de test, ça vous permet de résider au Portugal et de faire connaissance avec le pays, le temps de savoir quelle région vous plaira le plus ou le temps de trouver une belle opportunité pour un achat futur. Vous pourrez ainsi juger de la qualité de vie mais aussi des hôpitaux et du système de santé dans la région qui vous intéresse. Mais dans les zones touristiques, il est assez difficile de trouver une location meublée sur de longues durées (de plusieurs mois). Les propriétaires préfèrent bien sûr louer à la semaine leurs logements, la rentabilité étant bien supérieure.

 Le Portugal a été élu l’an passé première destination immobilière au niveau mondial, rapportait récemment le Jornal de Notícias. Parmi les investisseurs étrangers qui achètent un bien pour s’y installer, les Français dominaient encore largement le classement (34 %), devant les Américains ou les Italiens. Une tendance qui devrait se maintenir, au regard de la dynamique du secteur.

Quelle région choisir ? 

Le Nord du Portugal est la région la plus peuplée du Portugal (37 % de la population portugaise). 

Sa capitale est Porto, ville connue pour son vin et son club de foot. Le Nord du Portugal est une région montagneuse avec plusieurs parcs naturels et une côte atlantique riches de 100 km de plages magnifiques mais l’eau y est plutôt froide. Les prix de l’immobilier y sont très bas (sauf certains quartiers de Porto). La vieille ville de Porto a un charme fou, les paysages de la région sont très variés, et les rives du Douro sont magnifiques, mais le climat n'a rien à voir avec le sud du pays.

Le Centre du Portugal offre un littoral de plus de 290 km de plages et plusieurs parcs naturels avec le point culminant du Portugal (1993 m) et de jolis villages typiques. Les villes les plus connues sont Coimbra ou encore Aveiro. L’immobilier y est encore bon marché ancré dans une région disposant de bonnes infrastructures et d’un côté traditionnel prégnant mais aussi un peu désert par endroit.

La région de Lisbonne est la deuxième région la plus peuplée du Portugal soit 27 % de la population et de loin la plus densément peuplée. Là encore, de belles plages s’offrent à vous et un patrimoine culturel riche d’une histoire millénaire et variée. Si vous aimez la vie culturelle intense, les activités nocturnes, le shopping ou tout simplement la beauté d’une grande ville c’est l’idéal, mais l’immobilier y est bien plus cher.

La région de l’Alentejo est la plus grande région du pays. Elle majoritairement rurale et peu peuplée. SI vous cherchez le calme, les paysages vierges alors c’est un bon choix. Elle est également pourvue de plages et de grandes villes comme Evora. L’immobilier y est très abordable.

La région de l’Algarve est la région la plus touristique du Portugal et probablement la plus connue avec Lisbonne. Ses plages somptueuses y sont pour beaucoup, une eau plus chaude, de belles villes telle que Faro, Lagos, Albufeira, etc --- Le nombre de jour d’ensoleillement est de plus de 330 par an mais en contrepartie, c'est elle qui accueille le plus de touristes en été. Les prix de l'immobilier y sont assez élevés, mais restent bien en dessous de la côte d'Azur en France.

Un chiffre du Jornal de Negócios, notamment, interpelle : selon le quotidien économique, “louer une maison revient désormais 65 % plus cher qu’en acheter une à Lisbonne” (les contrats de location ont d’ailleurs baissé de 8 % l’an passé au Portugal).

Deux principales raisons fondent ce constat, qui s’appuie sur les données de l’Institut national des statistiques. D’abord, les loyers ont augmenté de 9,3 % lors du second semestre 2018 dans le pays, et jusqu’à 27 % dans certains quartiers de la capitale. 

D’autre part, les banques proposent aujourd’hui des prêts au logement toujours plus avantageux.

À Porto, la différence est encore plus significative

Pour cette comparaison, le Jornal de Negócios a simulé l’acquisition d’une propriété de 100 m2, avec un prêt maximum correspondant à 80 % de la valeur de la propriété, un taux d’intérêt à 1,74 % et une durée de 33,3 ans. Verdict : payer un loyer chaque mois serait donc 65 % plus cher que rembourser un crédit immobilier.

À Porto, la différence est encore plus significative et s’élèverait à 100,5 % et même à 140 % dans le quartier de Campanhã, où le loyer serait de 619 € par mois, contre un remboursement à la banque de 256,3 €.

Source : https://www.courrierinternational.com/article/immobilier-louer-ou-acheter-au-portugal-les-francais-ont-choisi

Au Portugal, un acheteur sur trois est français ---

Le marché immobilier portugais est bien reparti depuis la crise de 2008 avec de fortes disparités selon les villes et les quartiers. Environ 152.000 biens ont été vendus en 2017 dans l'ensemble du pays, soit 27.000 de plus qu'en 2016. 

Le nombre de demandes de permis de construction neuve et de rénovation (période de janvier à novembre) a augmenté de 35 % face à la période homologue de 2016, selon l'association de la construction et des promoteurs portugaise.

Le Portugal est devenu une des destinations préférées des Français expatriés. Les prix explosent à Lisbonne et dans l'Algarve.

Surnommée la Floride de l'Europe... le Portugal fait plus que jamais figure d'eldorado immobilier pour les Français. Ils sont aujourd'hui les premiers investisseurs étrangers dans la pierre portugaise, déclassant pour la deuxième année consécutive, les Britanniques et les Chinois. Ainsi près de 30 % des biens achetés par des non Portugais ont été acquis par des Français en 2017, selon l'association des professionnels de l'immobilier portugais Apemip. Ils sont surtout attirés par Lisbonne et la région de l'Algarve au sud du pays.

En tout, au début de l'année 2017, le Portugal comptait 10.684 résidents non permanents (en cumul depuis que le nouveau régime existe). « En 2018, environ 15.000 étrangers pourraient bénéficier de ce régime », souligne Cécile Gonçalves, directrice de l'agence immobilière franco-portugaise Maison au Portugal.

Une fiscalité très favorable

Outre le climat, la sécurité et la qualité de vie, ce sont notamment les mesures fiscales votées au Portugal en janvier 2013 qui continuent d'attirer les acheteurs étrangers. Ainsi, grâce au statut RNH (résident non habituel), les expatriés retraités sont exonérés d'impôt pendant dix ans, à condition d'y passer au moins 183 jours par an et de ne pas y avoir été résident fiscal au cours des cinq dernières années.

Une mesure très attractive qui s'adresse autant aux retraités fortunés - le pays n'a ni IFI ni taxes sur la succession - qu'aux plus modestes, qui y voient leur pouvoir d'achat démultiplié d'à peu près 35 % par rapport à la France. Il s'agit à 80 % de retraités du privé, mais aussi de professions libérales ( entrepreneurs , techniciens, architectes, ingénieurs, artistes, professionnels de la santé, etc.), le statut RNH leur permettant de n'être imposés qu'à 20 % sur leurs revenus générés et perçus au Portugal.

Flambée des prix à Lisbonne

Autre signe de cette reprise : en moyenne, 80 % des biens mis sur le marché en 2017 se sont vendus dans les quartiers les plus prestigieux du Chiado ou proches de l'avenue de la Liberdade (les Champs Elysées de Lisbonne), on est déjà à 10.000 euros le m2 pour un appartement rénové ou neuf » explique Cécile Gonçalves. De l'autre côté du fleuve Tage, en face de Lisbonne (Alcochete, Seixal), à moins d'une demi heure en voiture du centre historique, les prix sont quasiment divisés par trois (entre 2.500 et 3.500 euros le m2 pour des programmes de luxe). Dans la capitale, certains disent qu'il serait déjà peut-être trop tard pour faire de bonnes affaires...

Hélène Dupuy

En savoir plus sur https://patrimoine.lesechos.fr/immobilier/prix/0301471970707-immobilier-au-portugal-un-acheteur-sur-trois-est-francais-2163731.php#B89ZprJ8W78Q3pmf.99

Découvrir le Portugal

En 2019 le Portugal comptait 10 276 617 habitants. Le pays est divisé en 5 régions principales.

La Constitution portugaise de 1976 distingue les régions (região en portugais) en deux catégories : deux régions insulaires autonomes (les îles Açores et Madère) et cinq régions administratives.

Les régions sont elles-mêmes divisées en sous-régions et districts. Cependant, les limites des régions continentales ne sont pas exactement superposées à celles des districts. Le plus petit échelon de collectivité territoriale est la freguesia.

Toutes ces entités administratives ont déjà été établies au Portugal, à l'exception des régions administratives, dont la création est prévue depuis l'adoption de la Constitution, c'est-à-dire depuis 1976. 

Selon ce document, « tant que les régions administratives ne seront pleinement mises en place, la division au niveau des districts subsistera dans l'espace non compris pour elles ». 

Ainsi, dans le Portugal continental, les municipalités restée groupées en 18 districts.

Le Portugal est un pays assez homogène sur le plan linguistique et religieux. Ethniquement, les Portugais sont principalement une combinaison de tribus celtiques ibériques pré-romaines, de Lusitaniens et d'autres, avec une certaine proportion de Romains, de Germains (Wisigoths et Suèves) et pour une part minoritaire, de Maghrébins et de Juifs.En 1992, 1,3 % de la population était étrangère, depuis 2007 le nombre a grandi à 4,1 %, soit 435 736 personnes.

Au début du VIIe siècle, la péninsule Ibérique est envahie par les Maures venus d'Afrique du Nord, récemment convertis à la toute nouvelle religion : l'islam. Ils débarquent dans le sud en 711, commandés par Tariq ibn ziyad à la tête de 7 000 hommes, remportent la bataille de Guadalete face aux Wisigoths de Rodéric.

À l'origine de cette bataille, il y a la crise de succession qui divise la noblesse wisigothe : le gouverneur byzantin de Ceuta qui résistait encore aux Maures avait demandé leur aide pour s'opposer à l’accession au trône de Rodéric. Après une première incursion en 710, les Maures décident de profiter de la division wisigothe. Ce qui n'était au début qu'un simple pillage se transforme alors en invasion. 

Dès 715, toute la péninsule (à l'exception des Asturies où se réfugient des seigneurs wisigoths) est contrôlée, avec une présence musulmane d'environ 500 000 individus essentiellement concentrée autour de Cordoue et de Grenade. Abd al-Aziz ibn Musa bin Nusair épouse la veuve de Rodéric, revendiquant ainsi la continuité du pouvoir wisigoth.

Ils y resteront 5 siècles.

C'est au 12e siècle qu'Afonso Henriques, en cherchant à étendre son territoire vers le sud, va marquer un point décisif dans lutte vers l'indépendance: en 1139, face aux musulmans, il remporte une victoire qui symbolisera pour le pays le début de l'indépendance: la bataille d'Ourique. La légende veut que le Christ lui soit apparu pendant le combat.
Il se fait proclamer roi par ses troupes sur le champ de bataille et malgré les protestations de Raymond et les hésitations du pape qui cherche à éviter les divisions parmi les royaumes chrétiens, la situation d'Afonso Henriques est officialisée par le traité de Zamora (1143): Alphonse VII de Castille, sous la pression du pape, reconnaît le royaume du Portugal et son roi Alphonse Ier.

Cette date est depuis considérée comme la date de fondation du Portugal. Les frontières du pays ne dépassent pas Coimbra à l'époque.

Lire en détail sur https://fr.wikipedia.org/wiki/Histoire_du_Portugal#Grandes_invasions

                                                 
Le drapeau actuel est le drapeau républicain qui a succédé le 30 juin 1911 à l'ancien drapeau bleu et blanc; mais il était déjà utilisé depuis la proclamation de la république portugaise le 5 octobre 1910 et la déposition de Manuel II de Bragance.

Investir au Portugal

La plupart des journaux et revues économiques annoncent qu’il faut investir au Portugal, et en particulier à Lisbonne.

On parle de taux de rentabilité qui peuvent atteindre jusqu’à 25% par an.

Pourtant, personne ne dit comment réussir à investir pour atteindre de tels taux de rentabilité.

C’est bien beau de savoir qu’il faut acheter au Portugal, mais si l’on ne connaît pas très bien le pays et encore moins le marché immobilier, comment fait-on ?

En suivant mes conseils, vous pourrez vous aussi investir et atteindre des taux de rentabilité très intéressants.

1. Le marché de l’immobilier au Portugal est en hausse

Tout le monde le sait, il y a eu la crise qui a énormément touché le Portugal il y a quelques années. Les prix des biens immobiliers avaient baissé de 25% à 30% selon l’I.N.E. (Instituto Nacional de Estatística). mais, il n’y a pas eu de bulle immobilière au Portugal.

Le marché à monte depuis 3/4 ans, et devrait continuer à grimper encore pendant les prochaines années, avant de se stabiliser mais attention au Sud, c'est déjà très élevé.

2. La location saisonnière est facile et très rentable

Faire de la location saisonnière est un business rentable de façon générale, et c’est particulièrement vrai à Lisbonne et au Sud en Algarve.

Depuis l’ouverture des lignes low-cost le tourisme a explosé au Portugal et à Porto ou Lisbonne notamment.

Le tourisme augmente de 10% à 20% par an depuis deux ans, et la mairie de Lisbonne investit énormément en ce moment pour rendre la ville encore plus attractive.

On voit de nouveaux jardins ouvrir dans le centre-ville, les façades des immeubles sont restaurées avec de magnifiques « azulejos », mais encore plus à Porto.

 

Contrairement à la France et à Paris notamment, la location saisonnière n’est pas limitée au Portugal. Vous pouvez louer votre appartement à la nuitée, pendant 365 jours.

Il suffit de déclarer votre appartement en Mairie et surtout de déclarer vos revenus, ce qui est assez simple (plus de détails un peu plus bas dans cet article).

Si vous ne voulez pas faire de la location saisonnière (ou payer une entreprise pour gérer la location saisonnière à votre place entre 25 et 40% de frais selon les services), vous pourrez aussi simplement louer votre appartement à l’année.

En réalité, il est très facile d’avoir des taux de rentabilité très supérieurs aux 10/12% de base, en trouvant de bonnes affaires mais avec certaines conditions comme :

• être prêt à faire des travaux (soi même c'est encore mieux)
• vouloir décorer soi-même l’appartement ou faire appel à un décorateur.
• acheter sans emprunt bancaire.
• avoir un peu de temps pour dénicher une réelle "bonne affaire" et négocier
• acheter plusieurs appartements au même propriétaire dans le même immeuble
• demander à l’agent de baisser sa commission
• très bien connaître le marché
• avoir de bons agents immobiliers qui nous présentent les "vraies bonnes affaires".

Si vous cumulez certains des critères cités plus hauts, vous pouvez effectivement atteindre des taux de rentabilité bruts autour de 20% par an.

3. L’investissement immobilier sur Lisbonne et sur les grandes villes du Sud est peu risqué.

Investir à Lisbonne est peu risqué, tout simplement car c’est une capitale de l’Union Européenne.

Il est difficile de se tromper en investissant dans une capitale, car cela restera toujours un attrait culturel/financier/touristique de premier plan. Attention tout de même à choisir un emplacement stratégique pour les accès, les distractions, la qualité de vie.

Il est toujours possible d’investir dans des petites villes ou des villes de taille moyenne, mais le risque est plus grand à moyen-long terme sauf à viser le Sud, Sur Albufeira, Faro, Lagos, Portimao  ---

4. La législation portugaise vous protège

La législation portugaise encadre bien le marché et protège les acheteurs.

Les démarches légales, administratives et financières sont assez proches de ce que l’on a en France.
Avec un bon avocat, parlant français, vous n’aurez aucun risque de vous retrouver dans une arnaque ou de voir votre bien « disparaître » par exemple. Attention, ne prenez pas forcément l'avocat recommandé par l'agent immobilier. Par les réseaux sociaux, les groupes de Facebook comme "Les Francophones de L'Algarve" ou du Portugal, "Les Français sympas de l'Algarve", "Entraide au Portugal" et autres, vous pourrez échanger avec d'autres français qui auront déjà réalisé leur achat.

5. Il fait bon vivre au Portugal

Quand on vit en France et que l’on passe quelques jours au Portugal, on a envie de prolonger son séjour. Au Portugal, la vie est plus tranquille, les gens moins stressés, la météo est meilleure, la vie est beaucoup moins chère, on mange bien à pas cher si l'on sort des grands axes les plus touristiques.

La qualité de vie au Portugal est très haute. Le taux d’agression et de criminalité est un des plus bas d’Europe. Ce n’est pas pour rien que le Portugal est une des destinations les plus prisées pour les retraités. Et Lisbonne a été élue destination préférée des français en 2015.
Vous avez également des plages magnifiques très proches de Lisbonne(Costa de Caparica, Cascais…), et des petites villes classées patrimoine mondial de l’UNESCO comme Sintra.

Mais si l'on prend en compte le climat, la cote Sud prend l'avantage avec ses 330 jours de soleil par an et ses plages extradordinaires dont certaines sont classées parmi les plus belles plages du monde.
Que ce soit pour venir vivre au Portugal, y passer quelques week-ends dans l’année, ou simplement pour y investir, c’est toujours un plus, d’acquérir un bien dans un pays qui est très agréable.

Immobilier Portugal : les prix au mètre carré.

Pour des biens rénovés ou sur des biens très bien placés, les prix peuvent être évidemment plus hauts.

Dans l’Algarve, la région au sud du Portugal où le tourisme est fort et où beaucoup de retraités viennent s’installer, le prix moyen au mètre carré rénové dans les principales villes est de 2 500€ mais sur des biens exceptionnels, ça peut s'envoler très haut.
A Lisbonne, dans le centre historique en plein centre, les prix vont de 2 500€ à plus de 6 000€ le mètre carré en moyenne pour du rénové, en fonction des différents quartiers.

Pour un même budget, vous pouvez acheter un appartement entre 2 et 3 fois plus grand à Lisbonne qu’à Paris !

Vous pourrez toujours investir dans d’autres régions du Portugal, comme en Algarve ou à Porto.
Vous pourrez peut-être trouver des taux de rentabilité plus intéressants ou faire un peu plus de plus-value sur du court-terme.

Investir au Portugal : Faire le bon choix.

L’idéal est évidemment de visiter plusieurs appartements dans un même quartier pour vous faire une idée mais aussi de consulter les annonces de biens équivalents sur internet.

Attention : Au Portugal, on ne compte pas les pièces de la même façon. Si vous visitez un T3 au Portugal, vous allez visiter un appartement avec 3 chambres et non pas 2 comme en France.
On peut aussi vous parler d’un T3+1, ça veut dire qu’il y a 3 chambres, et une petite chambre/pièce où il n’y a pas de fenêtre.Mais gardez toujours la tête froide au moment de s'engager, n'oubliez jamais les 3 critères essentiels du bon choix : 1/ l'emplacement, 2/ l'emplacement, 3/ l'emplacement.

L’air conditionné et les radiateurs sont quelque chose de rare au Portugal. Les appartements n’ont généralement pas de telles installations, et la majorité des portugais ont des ventilateurs et chauffages d’appoint. Mais si vous souhaitez habiter votre logement en hiver, pensez - y une bonne installation sera bien utile pour votre confort.

L'achat immobilier au Portugal

Première démarche, dès que vous êtes certains de vous installer, aller au service des finances se faire enregistrer pour obtenir votre N° fiscal (le NIF) sans quoi rien n'est possible au Portugal.

Une fois trouvé l’appartement ou la maison que vous voulez achetez, vous vous mettez d’accord avec le vendeur pour signer le compromis de vente et verser un acompte souvent de 10%, mais parfois beaucoup plus selon la négociation préalable.

Le choix du bon avocat, est primordial car c'est lui qui, dès le compromis, va collecter tous les documents nécessaires qui sécuriseront votre acquisition. Son rôle est le plus important au moment de l'achat.

En finale, le notaire fera l'enregistrement de votre acquisition.

Si vous voulez faire un emprunt bancaire au Portugal, c’est possible. Vous aurez plus de chance d’obtenir un prêt d’une banque portugaise pour acheter au Portugal, mais je vous recommande d’emprunter auprès d’une banque français si vous le pouvez car les taux y sont plus bas.

Néanmoins vous devrez ouvrir un compte courant portugais pour régler toutes les charges courantes, eau, électricité, gaz, charges de copro et taxe locale (IMI 4 à 6 fois plus basse qu'en France pour les TF+TH).

Vous devrez payer l’IMT (taxe liée à l’achat du bien d'environ 5%) au maximum 3 jours avant la signature finale (l’avocat vous le rappellera, parfois c'est même lui qui s'occupe des règlements)

Quand tout sera prêt, vous vous mettrez d’accord sur une date pour signer l’acte final, qui se fera chez un notaire.

Portugal : un paradis pour la location saisonnière et la fiscalité

Le marché immobilier portugais a bien tourné la page des années noires (de 2008 à 2013). 

Le pays « est devenu une destination d'investissement et d'installation internationale », souligne Cécile Gonçalves, associée de l'agence Maison au Portugal. De 2008 à 2013, les prix de l'immobilier avaient en effet chuté de l'ordre de 30 %, avant de monter de près de 7 % l'an dernier. Et l'activité a aussi accéléré (+ 18 % en 2016), sous l'effet de taux de crédit immobilier bas.

Le pays étant désormais sorti de la crise et les prix immobiliers y restant plus abordables que dans l'Hexagone, les Français recherchent logiquement à y dénicher la perle rare pour un investissement locatif. Au vu de l'essor du tourisme au Portugal, mieux vaut opter pour de la location saisonnière. D'autant qu'il s'agit d'un pays de propriétaires (75 % en 2016, selon le Crédit Foncier).

Viser les centres-villes

A Lisbonne et à Porto, les Français recherchent « des biens proches du centre historique, dans des endroits tranquilles, ou alors en plein coeur de ville », indique Cécile Gonçalves. Dans la capitale, comptez entre 4.000 et 5.000 € le mètre carré pour un appartement à rénover. Il y a peu, un deux-pièces de 62 m2, refait à neuf et situé dans une résidence avec piscine, s'est vendu à 275.000 € dans le centre historique de la ville. A Porto, avec un prix autour de 2.500 € le mètre carré, vous pouvez espérer obtenir « une rentabilité de 6 à 8 % pour de la location saisonnière ou de 4,5 % pour une location sur le plus long terme », analyse Francisco Xavier Esteves, directeur de l'agence Barnes au Portugal.

Au sud, la région de l'Algarve est aussi très prisée des investisseurs français. Gilles Le Maux, un particulier qui a acheté à Albufeira, a pu s'offrir un trois-pièces, dans une résidence avec piscine et ascenseur, pour seulement 220.000 €, là où il aurait dû dépenser 500.000 € pour le même type d'appartements, moins équipé, à Nantes (Loire-Atlantique). Mais « gare aux villes fantômes pendant l'hiver » dans l'Algarve, prévient Cécile Gonçalves. Misez plutôt sur des villes comme Faro ou Albufeira, où les commerces sont ouverts toute l'année.

Le Portugal ne séduit pas seulement par son climat agréable. Le pays est en effet « un véritable paradis fiscal », insiste Thibault de Saint-Vincent, président du réseau Barnes. Ainsi, les retraités étrangers qui s'y installent peuvent profiter d'une exonération d'impôt sur leurs pensions. Surtout, ils peuvent oublier l'ISF !

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