Le Portugal c'est aussi une bonne rentabilité locative.

Le Portugal est devenu une des destinations préférées des Français expatriés. Grâce au statut RNH (résident non habituel), les expatriés retraités sont exonérés d'impôts pendant dix ans à condition de passer au moins 183 jours par an au Portugal et de ne pas y avoir été résident fiscal au cours des cinq dernières années. 
Une mesure très attractive qui s'adresse autant aux retraités fortunés (le pays n'a ni ISF ni taxes sur la succession, des taxes immobilières locales 5 fois plus faibles, des charges sociales à 25%, etc--) qu'aux plus modestes, qui y voient leur pouvoir d'achat démultiplié (+30 % à Lisbonne, + 45 % dans le reste du pays).

Depuis 2013, 25.000 Français se sont installés au Portugal, selon la Chambre de commerce et d'industrie franco-portugaise (CCIFP) et ils sont, chaque année, plus nombreux à franchir le cap. Il s'agit à 80 % de retraités mais aussi d'entrepreneurs (professions libérales, techniciens, architectes, ingénieurs, artistes, professionnels de la santé, etc.), qui bénéficient aussi du statut de RNH et ne sont imposés qu'à 20 % (0% pour les retraités) sur leur revenu généré et perçu au Portugal.

Outre son climat ensoleillé, le Portugal, a de multiples atouts : les prix immobiliers y sont très bas, comparés à ceux de l'Hexagone. Ils s'élèvent en moyenne à 2.500 € / M² (voir beaucoup moins dans certains secteurs) pour les biens de bonne qualité, soit le tiers des standards français. 

Ils sont plus élevés dans le centre historique de Lisbonne : pour des biens neufs ou dans des programmes entièrement rénovés, les prix oscillent à Baixa entre 4.500 et 6.000 euros le mètre carré, ceux du Chiado entre 6.500 et 10.000 euros le mètre carré, alors qu'à Benfica, ils se situent aux alentours de 3.500 euros le mètre carré. Les acheteurs d'aujourd'hui ont de bonnes perspectives de plus-values : les prix dans les centres historiques de Lisbonne et de Porto sont en phase de rattrapage après les baisses des années de crises dues au manque de crédit. « Les valorisations ont été de plus de 20 % pour la capitale et de 17 % à Porto [prix moyen : 1.481 euros par mètre carré] l'année dernière. Les perspectives de 2016 sont aussi très positives », assure Cécile Gonçalves, gérante de l'agence Maison au Portugal. Les nouveaux propriétaires peuvent espérer connaître une bonne augmentation pour les deux, voire trois prochaines années (jusqu'à 10 %), pour ensuite stagner (jusqu'à 5 %), selon les prévisions d'Athena Advisers.

Un marché locatif favorable

Pour l'investissement locatif également, le marché est favorable. Actuellement, il y a une forte demande de la part de nouveaux arrivants, expatriés retraités ou actifs qui souhaitent louer des biens de qualité à Lisbonne, Porto et dans l'Algarve principalement. A Lisbonne, Porto, Coimbra, Aveiro et d'autres villes recevant des étudiants, le marché locatif est également très dynamique. Les rentabilités au Portugal sont bonnes actuellement. Pour des biens dans des zones consolidées et donc sans risque, elles varient entre 3 % et 6 % brut, selon Athena Advisers.

Avant d'investir dans l'immobilier portugais, il convient cependant d'être vigilant sur certains points. En achetant un bien occupé par exemple, il faut s'assurer que le type de contrat de location soit récent, car, dans les anciens, les loyers peuvent être plafonnés avec des prix très bas qui limitent fortement la rentabilité du bien. Il est également vivement recommandé à des investisseurs étrangers d'acheter des logements neufs ou réhabilités : les propriétés anciennes ont souvent des problèmes de structure, de copropriétés inexistantes ou sont en défaut de paiement, et engager des travaux de réhabilitation des parties communes y sera très compliqué.

Il existe également des différences légales : le délai de rétractation n'existe pas au Portugal ou encore les biens y sont vendus en « area bruta » (aire brute), et non en surface Carrez (nette habitable) comme en France. Aussi, il est recommandé de passer par des spécialistes connaissant les spécificités locales ( surtout choisir un bon avocat, parlant français) et qui sauront vous alerter sur des différences pour éviter les surprises. 

Source : https://patrimoine.lesechos.fr

La fiscalité se durçit pour les locations touristiques

L’activité de location touristique (alojamento local) au Portugal est actuellement encadrée par un décret loi de 2014, modifié en 2015. Pour être en conformité avec la réglementation, l’activité doit préalablement être déclarée à l´administration fiscale et le bien loué enregistré à la mairie afin d’obtenir un numéro d’enregistrement obligatoire sur les annonces (numéro d'alojamento local).

La fiscalité de cette activité exercée par une personne physique était jusqu'à maintenant très  avantageuse, puisque la législation offrait, depuis 2014 la possibilité d’opter pour un régime simplifié d’imposition sur le revenu, sous réserve de justifier d’un CA annuel inférieur à 200 000 euros. La base d’imposition n’était que de 15% du CA jusqu'en 2017, date à laquelle elle a subi une augmentation et est passée à 35% du CA ; les 65% restant étant considérés comme des dépenses présumées, inhérentes à l’activité, et donc pas imposables.

Le régime simplifié d’imposition vient à nouveau se durcir en 2018. En effet, le nouveau régime prévu par le Budget 2018 prévoit un abattement forfaitaire de 4104 euros, mais également une limitation de la valeur des dépenses présumées. Il devient désormais obligatoire de justifier 15% des dépenses. Si cette condition est remplie, l’assiette imposable de 35% du CA reste inchangée. Mais dans le cas contraire, donc si moins de 15% de charges sont justifiées, le coefficient d’imposition subira une majoration entre 0 et 15%, et pourra donc atteindre de 35 à 50% du CA. L’objectif  recherché est d´identifier les factures liées à l’activité entrepreneuriale de façon claire, et de bien faire la différence entre  les factures d’ordre professionnelles de celles relevant du privé.

Cette nouvelle modification de la loi s’inscrit dans la lignée du boom immobilier que la ville de Lisbonne connaît depuis quelques années, et du souhait du gouvernement de légiférer ce nouveau type d’activité de plus en plus répandu qu’est la location touristique.

Trois questions à Alexandra le Falher, associée - gérante de Lisbonne Collection, société de gestion d'appartements touristiques

Quel est le changement majeur de ce régime ?

Le grand changement réside dans le fait qu’il est maintenant obligatoire de justifier dûment, via l’enregistrement des factures sur le site e factura de l´administration fiscale, 15% des dépenses effectuées pour l’activité de location touristique. À défaut, le taux du CA imposable, de 35%, sera majoré et pourra atteindre 50%. Par contre, pour ceux qui justifieront du montant des 15% demandés, le taux reste inchangé

Quels types de dépenses pourront être prises en compte dans les 15% de dépenses à justifier obligatoirement ?

Les dépenses qui peuvent être enregistrées par les propriétaires sont les dépenses classiques d’électricité, d’eau, d’assurances, de travaux, de ménages et dépenses afférentes à la lingerie, de comptabilité, de frais de gestion, les dépenses de personnel, de consommation courantes, de contentieux s’il en existe….et à ces dépenses s’ajoute le forfait des 4104 euros introduit par le nouveau régime.

Les propriétaires dont l’appartement est en gestion par des agences pourront-ils déduire les coûts qu’ils ont  dans le contexte référencé ?

Bien sûr ! Cela rendre dans le cadre des frais de gestion, donc c’est déductible ! Par ailleurs, pour aider nos propriétaires à gérer l’alourdissement des déclarations exigées par l’administration en 2018,  les gestionnaires proposent des solutions de déclarations comptables intégrées.

Source : https://lepetitjournal.com/vivre-a-lisbonne/immobilier-touristique-2018-reveil-difficile-pour-les-investisseurs-222306