Investir au Portugal

La plupart des journaux et revues économiques annoncent qu’il faut investir au Portugal, et en particulier à Lisbonne.

On parle de taux de rentabilité qui peuvent atteindre jusqu’à 25% par an.

Pourtant, personne ne dit comment réussir à investir pour atteindre de tels taux de rentabilité.

C’est bien beau de savoir qu’il faut acheter au Portugal, mais si l’on ne connaît pas très bien le pays et encore moins le marché immobilier, comment fait-on ?

En suivant mes conseils, vous pourrez vous aussi investir et atteindre des taux de rentabilité très intéressants.

1. Le marché de l’immobilier au Portugal est en hausse

Tout le monde le sait, il y a eu la crise qui a énormément touché le Portugal il y a quelques années. Les prix des biens immobiliers avaient baissé de 25% à 30% selon l’I.N.E. (Instituto Nacional de Estatística). mais, il n’y a pas eu de bulle immobilière au Portugal.

Le marché à monte depuis 3/4 ans, et devrait continuer à grimper encore pendant les prochaines années, avant de se stabiliser mais attention au Sud, c'est déjà très élevé.

2. La location saisonnière est facile et très rentable

Faire de la location saisonnière est un business rentable de façon générale, et c’est particulièrement vrai à Lisbonne et au Sud en Algarve.

Depuis l’ouverture des lignes low-cost le tourisme a explosé au Portugal et à Porto ou Lisbonne notamment.

Le tourisme augmente de 10% à 20% par an depuis deux ans, et la mairie de Lisbonne investit énormément en ce moment pour rendre la ville encore plus attractive.

On voit de nouveaux jardins ouvrir dans le centre-ville, les façades des immeubles sont restaurées avec de magnifiques « azulejos », mais encore plus à Porto.

 

Contrairement à la France et à Paris notamment, la location saisonnière n’est pas limitée au Portugal. Vous pouvez louer votre appartement à la nuitée, pendant 365 jours.

Il suffit de déclarer votre appartement en Mairie et surtout de déclarer vos revenus, ce qui est assez simple (plus de détails un peu plus bas dans cet article).

Si vous ne voulez pas faire de la location saisonnière (ou payer une entreprise pour gérer la location saisonnière à votre place entre 25 et 40% de frais selon les services), vous pourrez aussi simplement louer votre appartement à l’année.

En réalité, il est très facile d’avoir des taux de rentabilité très supérieurs aux 10/12% de base, en trouvant de bonnes affaires mais avec certaines conditions comme :

• être prêt à faire des travaux (soi même c'est encore mieux)
• vouloir décorer soi-même l’appartement ou faire appel à un décorateur.
• acheter sans emprunt bancaire.
• avoir un peu de temps pour dénicher une réelle "bonne affaire" et négocier
• acheter plusieurs appartements au même propriétaire dans le même immeuble
• demander à l’agent de baisser sa commission
• très bien connaître le marché
• avoir de bons agents immobiliers qui nous présentent les "vraies bonnes affaires".

Si vous cumulez certains des critères cités plus hauts, vous pouvez effectivement atteindre des taux de rentabilité bruts autour de 20% par an.

3. L’investissement immobilier sur Lisbonne et sur les grandes villes du Sud est peu risqué.

Investir à Lisbonne est peu risqué, tout simplement car c’est une capitale de l’Union Européenne.

Il est difficile de se tromper en investissant dans une capitale, car cela restera toujours un attrait culturel/financier/touristique de premier plan. Attention tout de même à choisir un emplacement stratégique pour les accès, les distractions, la qualité de vie.

Il est toujours possible d’investir dans des petites villes ou des villes de taille moyenne, mais le risque est plus grand à moyen-long terme sauf à viser le Sud, Sur Albufeira, Faro, Lagos, Portimao  ---

4. La législation portugaise vous protège

La législation portugaise encadre bien le marché et protège les acheteurs.

Les démarches légales, administratives et financières sont assez proches de ce que l’on a en France.
Avec un bon avocat, parlant français, vous n’aurez aucun risque de vous retrouver dans une arnaque ou de voir votre bien « disparaître » par exemple. Attention, ne prenez pas forcément l'avocat recommandé par l'agent immobilier. Par les réseaux sociaux, les groupes de Facebook comme "Les Francophones de L'Algarve" ou du Portugal, "Les Français sympas de l'Algarve", "Entraide au Portugal" et autres, vous pourrez échanger avec d'autres français qui auront déjà réalisé leur achat.

5. Il fait bon vivre au Portugal

Quand on vit en France et que l’on passe quelques jours au Portugal, on a envie de prolonger son séjour. Au Portugal, la vie est plus tranquille, les gens moins stressés, la météo est meilleure, la vie est beaucoup moins chère, on mange bien à pas cher si l'on sort des grands axes les plus touristiques.

La qualité de vie au Portugal est très haute. Le taux d’agression et de criminalité est un des plus bas d’Europe. Ce n’est pas pour rien que le Portugal est une des destinations les plus prisées pour les retraités. Et Lisbonne a été élue destination préférée des français en 2015.
Vous avez également des plages magnifiques très proches de Lisbonne(Costa de Caparica, Cascais…), et des petites villes classées patrimoine mondial de l’UNESCO comme Sintra.

Mais si l'on prend en compte le climat, la cote Sud prend l'avantage avec ses 330 jours de soleil par an et ses plages extradordinaires dont certaines sont classées parmi les plus belles plages du monde.
Que ce soit pour venir vivre au Portugal, y passer quelques week-ends dans l’année, ou simplement pour y investir, c’est toujours un plus, d’acquérir un bien dans un pays qui est très agréable.

Immobilier Portugal : les prix au mètre carré.

Pour des biens rénovés ou sur des biens très bien placés, les prix peuvent être évidemment plus hauts.

Dans l’Algarve, la région au sud du Portugal où le tourisme est fort et où beaucoup de retraités viennent s’installer, le prix moyen au mètre carré rénové dans les principales villes est de 2 500€ mais sur des biens exceptionnels, ça peut s'envoler très haut.
A Lisbonne, dans le centre historique en plein centre, les prix vont de 2 500€ à plus de 6 000€ le mètre carré en moyenne pour du rénové, en fonction des différents quartiers.

Pour un même budget, vous pouvez acheter un appartement entre 2 et 3 fois plus grand à Lisbonne qu’à Paris !

Vous pourrez toujours investir dans d’autres régions du Portugal, comme en Algarve ou à Porto.
Vous pourrez peut-être trouver des taux de rentabilité plus intéressants ou faire un peu plus de plus-value sur du court-terme.

Investir au Portugal : Faire le bon choix.

L’idéal est évidemment de visiter plusieurs appartements dans un même quartier pour vous faire une idée mais aussi de consulter les annonces de biens équivalents sur internet.

Attention : Au Portugal, on ne compte pas les pièces de la même façon. Si vous visitez un T3 au Portugal, vous allez visiter un appartement avec 3 chambres et non pas 2 comme en France.
On peut aussi vous parler d’un T3+1, ça veut dire qu’il y a 3 chambres, et une petite chambre/pièce où il n’y a pas de fenêtre.Mais gardez toujours la tête froide au moment de s'engager, n'oubliez jamais les 3 critères essentiels du bon choix : 1/ l'emplacement, 2/ l'emplacement, 3/ l'emplacement.

L’air conditionné et les radiateurs sont quelque chose de rare au Portugal. Les appartements n’ont généralement pas de telles installations, et la majorité des portugais ont des ventilateurs et chauffages d’appoint. Mais si vous souhaitez habiter votre logement en hiver, pensez - y une bonne installation sera bien utile pour votre confort.

L'achat immobilier au Portugal

Première démarche, dès que vous êtes certains de vous installer, aller au service des finances se faire enregistrer pour obtenir votre N° fiscal (le NIF) sans quoi rien n'est possible au Portugal.

Une fois trouvé l’appartement ou la maison que vous voulez achetez, vous vous mettez d’accord avec le vendeur pour signer le compromis de vente et verser un acompte souvent de 10%, mais parfois beaucoup plus selon la négociation préalable.

Le choix du bon avocat, est primordial car c'est lui qui, dès le compromis, va collecter tous les documents nécessaires qui sécuriseront votre acquisition. Son rôle est le plus important au moment de l'achat.

En finale, le notaire fera l'enregistrement de votre acquisition.

Si vous voulez faire un emprunt bancaire au Portugal, c’est possible. Vous aurez plus de chance d’obtenir un prêt d’une banque portugaise pour acheter au Portugal, mais je vous recommande d’emprunter auprès d’une banque français si vous le pouvez car les taux y sont plus bas.

Néanmoins vous devrez ouvrir un compte courant portugais pour régler toutes les charges courantes, eau, électricité, gaz, charges de copro et taxe locale (IMI 4 à 6 fois plus basse qu'en France pour les TF+TH).

Vous devrez payer l’IMT (taxe liée à l’achat du bien d'environ 5%) au maximum 3 jours avant la signature finale (l’avocat vous le rappellera, parfois c'est même lui qui s'occupe des règlements)

Quand tout sera prêt, vous vous mettrez d’accord sur une date pour signer l’acte final, qui se fera chez un notaire.